「自宅を売ったら、いくらくらいになる？」
「不動産会社は何を見て査定しているの？」
「同じマンションなのに、部屋によって査定価格が違うのはなぜ？」
不動産売却を考え始めたとき、最初に気になるのが「いくらで売れそうか」ではないでしょうか。
不動産会社では、周辺の取引事例だけでなく、立地、土地・建物の広さ、築年数、建物の状態、階数・方角、接道状況、現在の市場動向など、さまざまな要素を確認して査定価格を算出します。
ただし、査定価格は「必ずその金額で売れる価格」ではありません。
査定は、売却を検討するうえでのひとつの目安です。
ここでは、不動産査定では何を見ているのか、マンション・戸建て・土地で確認するポイントの違い、査定価格を見るときの注意点までわかりやすく解説します。
不動産の「査定価格」とは？
不動産の査定価格とは、不動産会社が物件の条件や周辺の取引事例、市場動向などをもとに、
「現在売却するとしたら、どの程度の価格が考えられるか」を算出した目安です。
実際の売却価格は、売り出し価格、購入希望者からの反響、競合物件、価格交渉などによって変わります。
そのため、
査定価格＝売却価格ではありません。
査定価格は、売却戦略を考えるためのスタート地点と考えるとよいでしょう。
不動産会社はレインズなどで過去の取引事例を確認し、対象物件を調査したうえで、根拠を示しながら売り出し価格を提案します。
不動産査定では何を見る？主な8つのポイント
マンション査定で特に見られるポイント
マンションでは、主に次のような点を確認します。
- ・最寄り駅・駅徒歩
- ・築年数
- ・専有面積
- ・間取り
- ・所在階
- ・方角
- ・日当たり・眺望
- ・室内状態
- ・マンション全体の管理状況
- ・周辺・同一マンション内の取引事例
特にマンションは、同じ建物内の成約事例があると比較材料になります。
ただし、同じマンションだから査定価格が同じになるわけではありません。
階数、方角、面積、間取り、室内状態などによって違いが出ます。
戸建て査定で特に見られるポイント
戸建ての場合は、
土地と建物をそれぞれ確認することが重要です。
土地については、
- ・土地面積
- ・形状
- ・接道
- ・方位
- ・周辺環境
- ・土地としての利用しやすさ
などを確認します。
建物については、
- ・築年数
- ・構造
- ・建物面積
- ・間取り
- ・維持管理状況
- ・リフォーム・修繕履歴
- ・現在の状態
などを確認します。
土地査定で特に見られるポイント
土地の場合は建物がない分、土地そのものの条件がより重要になります。
たとえば、
- ・土地面積
- ・土地の形状
- ・間口
- ・接道状況
- ・方位
- ・高低差
- ・駅からの距離
- ・周辺環境
- ・用途や建築に関する条件
- ・周辺の土地の成約事例
などです。
同じエリアで同じ面積でも、土地の使いやすさによって評価が変わる可能性があります。
簡易査定と訪問査定は何が違う？
不動産査定には、大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定
所在地、面積、築年数、間取りなどの物件情報と周辺の取引事例などをもとに、概算価格を算出します。
「まず大体いくらになるか知りたい」という場合に向いています。
訪問査定
不動産会社の担当者が実際に物件を確認して査定します。
机上のデータだけではわからない、
- ・室内状態
- ・日当たり
- ・眺望
- ・建物の維持状態
- ・土地の高低差
- ・周辺環境
なども確認できるため、売却を具体的に考えている場合はこちらが向いています。
まず簡易査定で目安を知り、売却を具体的に検討する段階で訪問査定を受けるという流れでもよいでしょう。
査定価格が高い会社を選べばいい？
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定価格に差が出ることがあります。
すると、
「一番高い査定を出した会社に任せれば、高く売れるのでは？」と思うかもしれません。
しかし、査定価格が高いことと、その価格で実際に売れることは別です。
大切なのは金額そのものだけではなく、
- ☑どの成約事例を参考にしたのか
- ☑なぜその価格になるのか
- ☑どのような買主を想定しているのか
- ☑どの価格から売り出すのか
- ☑反響が弱い場合はどう見直すのか
といった根拠や販売戦略です。
「○○万円です」という数字だけではなく、
「なぜその金額なのか」を説明できる不動産会社かを見ることが重要です。
査定価格と売り出し価格、成約価格は違う
この3つは混同しやすいため整理しておきましょう。
査定前に準備しておくとよいもの
査定を受ける前に、手元にあれば次のような資料を準備しておくとスムーズです。
- ・購入時の売買契約書
- ・間取り図
- ・登記関係の資料
- ・固定資産税関係の資料
- ・マンションの管理関係資料
- ・リフォーム・修繕履歴がわかる資料
- ・建築時の資料
- ・境界に関する資料など
すべて揃っていなくても、まず相談することはできます。
「査定を頼むには全部準備してから」と考えすぎず、不明なものがあれば不動産会社へ確認しましょう。
査定前にリフォームや片付けは必要？
査定のためだけに、高額なリフォームを先に行う必要はありません。
リフォームにかけた費用が、そのまま売却価格へ上乗せできるとは限らないからです。
まず現状を査定してもらい、
「このまま売る」
「最低限の修繕をする」
「リフォームしてから売る」
のどれが適しているか相談しましょう。
一方、訪問査定の際に室内を確認できるよう、簡単に整理しておくと物件の状態を確認してもらいやすくなります。
板橋区の不動産査定では「駅・沿線・物件種別」まで見る
板橋区で査定するときも、「板橋区の平均価格」だけで判断するわけではありません。
都営三田線、東武東上線、JR埼京線などがあり、駅によって利便性や住宅の特徴が異なります。
また、
- ・マンション
- ・戸建て
- ・土地
- ・築年数
- ・駅徒歩
- ・面積
によって比較すべき成約事例も変わります。
査定では、できるだけ対象物件に近い条件の成約事例を探し、現在の市場状況と合わせて判断することが重要です。
板橋区で不動産査定・売却をお考えの方へ
不動産査定で重要なのは、単に「高い査定価格を出すこと」ではありません。
その価格について、
「なぜこの金額なのか」
「どの物件と比較したのか」
「実際に売るなら、どのくらいから始めるのか」
まで説明できることが大切です。
株式会社くみん不動産では、板橋区を中心に不動産売買を取り扱っています。
「まだ売ると決めていない」
「まず今の価値だけ知りたい」
「売るか貸すか迷っている」
「相続した不動産をどうするか考えている」
という段階でも構いません。
査定価格を確認しながら、売却するのか、保有するのか、賃貸にするのかを考えていきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q．不動産査定は何を見て価格を決めますか？
周辺の成約事例、立地、駅距離、面積、築年数、間取り、建物・室内の状態などを総合して査定します。土地や戸建てでは土地形状や接道条件、マンションでは階数・方角・管理状況なども確認します。
Q．同じマンションなのに査定価格が違うのはなぜですか？
階数、方角、専有面積、間取り、室内状態、眺望などが異なるためです。同じマンション内の成約事例は重要な比較材料ですが、その価格をそのまま使うわけではありません。
Q．査定価格で必ず売れますか？
必ず売れるとは限りません。査定価格は売却価格の目安です。実際の成約価格は、売り出し価格、市場の反応、競合物件、買主との交渉などによって変わります。
Q．一番高い査定価格を出した会社を選ぶべきですか？
査定額だけで判断するのはおすすめできません。なぜその価格なのかという根拠と、どのように販売するのかという戦略を確認して比較しましょう。
Q．査定前にリフォームしたほうがいいですか？
必ずしも必要ではありません。リフォーム費用がそのまま売却価格に反映されるとは限らないため、まず現状のまま査定を受け、不動産会社と相談してから判断しましょう。
Q．売るかまだ決めていなくても査定できますか？
査定を受けたからといって必ず売却しなければならないわけではありません。今の価格を知ることで、売却・賃貸・保有などを比較する材料にもなります。
まとめ｜査定価格は「金額」より「根拠」を見る
不動産査定では、
1．立地・最寄り駅
2．土地・建物の広さ
3．築年数
4．間取り
5．建物・室内の状態
6．方角・階数・日当たり・眺望
7．土地形状・接道など
8．周辺の成約事例・市場動向
などを確認して価格を算出します。
そして、査定価格は必ずその金額で売れるという保証ではありません。
複数社を比較するときも、
「どこが一番高い査定だったか」だけではなく、「なぜその査定価格になったのか」を見ることが重要です。
不動産の価格は、一つの条件だけで決まるものではありません。
板橋区で不動産売却を検討している方は、まず現在の価値を知り、売却方法やタイミングを考えるところから始めてみましょう。
