不動産の売買は大きな金額が動くため、契約内容や法律に関する正しい知識が欠かせません。特に重要なのが、2020年4月1日の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称が変更された「契約不適合責任」です。
「何がどう変わったの？」「売主としてどこまで責任を負うの？」「買主として何かあったらどうすればいいの？」と不安に感じる方も多いでしょう。このコラムでは、契約不適合責任の基本から、売主・買主それぞれの注意点、そしてトラブルを避けるための対策をわかりやすく解説します。
不動産の「契約不適合責任」とは？（旧「瑕疵担保責任」からの変更点）
まず、不動産売買における契約不適合責任とは何か、そして旧制度の「瑕疵担保責任」から何が変わったのかを理解しましょう。
●契約不適合責任の定義
契約不適合責任とは、売買の目的物（不動産）が「種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない」場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。簡単に言えば、「契約で約束した内容と違うものだったら、売主が責任を取りますよ」ということです。
※旧「瑕疵担保責任」との具体的な違い※
| 項 目 | 旧：瑕疵担保責任 | 新：契約不適合責任 |
|---|---|---|
| 責任の対象 | 「隠れた瑕疵（欠陥）」 | 「種類、品質、数量に関する契約不適合」 |
| 買主の請求権 | 損害賠償請求、契約解除 | 追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除 |
| 売主の対応 | 損害賠償のみ | 追完（修補や代替品の提供）の機会が与えられる |
| 通知期間 | 瑕疵を知った時から1年以内（判例で確立） | 不適合を知った時から1年以内に通知義務 |
| 解除用件 | 契約の目的が達成できない場合に限定 | より解除しやすくなった |
最も大きな変更点は、「隠れた瑕疵」という概念がなくなり、「契約内容との不適合」が焦点になったことです。これにより、買主は不適合があった場合に、修理や代替品の提供を求める追完請求や、代金の減額を求める代金減額請求など、より多様な請求権を行使できるようになりました。
【売主向け】契約不適合責任で注意すべき点と対策
不動産を売却する売主にとって、契約不適合責任は非常に重要なポイントです。
●責任の範囲と期間
民法では、不適合を知った時から1年以内に買主が売主に通知すれば、期間の定めなく責任を問えるとされています。しかし、不動産売買では、特約によって責任を負う期間を定めるのが一般的です。
- ・個人間の売買: 特約で期間を短縮したり、責任を免責したりすることも可能ですが、後々のトラブルを防ぐためには、一定の期間を設ける方が賢明です。
- ・宅建業者が売主の場合: 宅地建物取引業法により、引き渡しから2年間は責任を負うことが義務付けられています。
物件の状態を正確に伝えることの重要性
売主は、売却する物件の状態を正直かつ正確に買主に伝える義務があります。
- ・物件状況報告書（告知書）の徹底活用: 雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、設備の不具合、過去のリフォーム履歴など、物件に関する気になる点をすべて漏れなく記載しましょう。たとえ些細なことでも、隠さずに伝えることが重要です。
- ・重要事項説明書での説明: 不動産会社が作成する重要事項説明書の内容も、売主自身が最終確認し、正確な情報が記載されているか確認しましょう。
- ・口頭だけでなく書面で: 口頭での説明だけでは「言った」「言わない」のトラブルになりかねません。必ず書面で明確に伝えるようにしてください。
●インスペクション（建物状況調査）の活用
売却前にインスペクション（建物状況調査）を実施することも非常に有効な対策です。
- ・リスクの明確化: 専門家が建物の状態を客観的に診断することで、潜在的な不具合を事前に発見できます。
- ・買主への安心感提供: 買主は物件の現状を正確に把握できるため、安心して購入を検討できます。
- ・価格交渉の材料: 事前に不具合が分かれば、修繕費用を見込んだ上で価格交渉を行うなど、スムーズな取引に繋がります。
●免責特約の活用と注意点
個人間の売買では、契約不適合責任を「免責」とする特約を結ぶことも可能です。しかし、これは買主にとってリスクが大きいため、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
また、売主が知っていた不適合を隠して免責特約を結んでも、その責任を免れることはできません。あくまで「買主が知り得なかった不適合」に対する責任を免れるものです。
【買主向け】契約不適合責任で注意すべき点と対策
不動産を購入する買主にとっても、契約不適合責任は自身を守るための重要な知識です。
●契約内容の徹底確認
購入前に、契約書や重要事項説明書の内容を熟読し、疑問点は必ず不動産会社に確認しましょう。
- ●物件の状態に関する条項: 特に、引き渡し時の物件の状態や、引き渡し後に不適合が見つかった場合の対応について、細かくチェックしてください。
- ●売主が説明した内容との一致: 口頭で説明された内容が、書面にきちんと記載されているか確認しましょう。
物件の状態を「徹底的に」確認する
内見は、物件の現状を把握する唯一のチャンスです。
- ●内見時のチェックポイント: 雨漏りの跡、壁のひび割れ、シロアリの痕跡、給排水管のサビや水漏れ、エアコンや給湯器などの設備の動作確認など、細部まで確認しましょう。
- ●新築か中古か: 新築物件でも引き渡し後の不具合がないか、中古物件の場合は特に経年劣化による不具合がないか、より慎重に確認が必要です。
●インスペクション（建物状況調査）の活用
購入前にインスペクションを実施することは、買主にとって最大の契約不適合責任対策と言えるでしょう。
- ・潜在的な不具合の発見: 専門家が詳細に調査するため、素人目では見つけにくい不具合も発見できます。
- ・交渉材料: もし不具合が見つかれば、修繕費用を売主負担にしてもらう、代金を減額してもらうなどの交渉が可能になります。
●不適合があった場合の通知期間
最も重要なのが、不適合を見つけたら「不適合を知った時から1年以内」に売主に通知することです。この期間を過ぎてしまうと、原則として買主の請求権は失われる可能性があります。
●買主が請求できる権利
不適合が発見された場合、買主は以下の権利を請求できます。
- ・追完請求（修補・代替品の引き渡し）: 不適合を直すよう売主に求めたり、交換できるものは交換を求めたりできます。
- ・代金減額請求: 不適合の程度に応じて、代金を減額するよう売主に求められます。
- ・損害賠償請求: 不適合によって生じた損害（例：修繕費用、仮住まい費用など）の賠償を請求できます。
- ・契約解除: 不適合が重大で、契約の目的を達成できないような場合（例：住めないほどの深刻な欠陥）は、契約を解除できます。
●通知の方法と内容
不適合の通知は、後々のトラブルを避けるためにも、内容証明郵便など記録に残る形で行いましょう。いつ、どのような不適合を、どうして請求するのかを明確に記載することが重要です。
こんなケースは「契約不適合責任」の対象になる？
実際の不動産取引でどのようなケースが契約不適合責任の対象になるのか、具体例を見てみましょう。
- 雨漏り: 引き渡し前にすでに雨漏りしていた痕跡があり、引き渡し後に雨漏りが発生した場合。
- シロアリ被害: 契約時には告知されていなかったシロアリ被害が、引き渡し後に判明した場合。
- 給排水管の腐食: 引き渡し前から給排水管に著しい腐食があり、水漏れが発生した場合。
- 設備の故障: 引き渡し前にすでに故障していた給湯器やエアコンが、引き渡し後に作動しなかった場合。
- 図面と異なる間取り・面積: 契約時の図面や広告と、実際の物件の間取りや面積が大きく異なっていた場合。
- 地中埋設物: 契約時に説明がなかった残存物（古い基礎やゴミなど）が地中に埋まっていた場合。
これらの例はあくまで一部ですが、「契約で約束した状態と、引き渡された物件の状態が異なる」ことがポイントになります。
まとめ：契約不適合責任を理解し、安心な不動産取引を
民法改正によって、不動産売買における契約不適合責任の考え方は大きく変わりました。これは、売主・買主双方にとって、より公正な取引を促すための重要な変更です。
- ・売主は「情報開示」と「適切な特約」が重要です。 物件の状況を正直に伝え、インスペクションの活用や責任期間の特約を検討しましょう。
- ・買主は「事前の確認」と「速やかな通知」が重要です。 内見やインスペクションで物件を徹底的に確認し、万一不適合が見つかった場合は速やかに売主に通知しましょう。
不動産取引は複雑であり、専門的な知識も必要です。契約不適合責任に関して不安がある場合は、私たちのような信頼できる不動産会社や、必要に応じて弁護士、建築士などの専門家へご相談ください。例えば板橋区で不動産を売却・購入する際も、地域の特性を踏まえたアドバイスが可能です。
適切な知識と準備で、安心・安全な不動産取引を実現しましょう。
