結論｜今は「安い物件」より“選ばれる物件”が決まる時代
以前は・・
「家賃を下げれば決まる」という時代もありました。
しかし最近の板橋区賃貸市場では・・
- ・相場より少し高くても決まる
- ・築古でも反響が強い
- ・値下げなしで成約する
そんな物件が増えています。
つまり今重要なのは・・
⇒“家賃競争”ではなく“条件設計”です。
なぜ「安ければ決まる」が通用しなくなった？
理由はシンプルです。
入居者側が・・
- ・SUUMO
- ・HOME'S
- ・at home
などで大量比較できる時代になったから。
つまり、 “比較された時に選ばれるか”が超重要になっています。
板橋区で実際に増えている傾向
最近かなり強いのが・・
- ・在宅勤務（テレワーク）対応
- ・初期費用重視
- ・生活効率重視
- ・タイパ重視
つまり・・
⇒ 「少し高くても快適なら選ばれる」傾向が強くなっています。
重要なのは“質”
最近は・・
⇒ 「ネット無料」だけでは弱い
入居者は・・
- ☑在宅勤務
- ☑動画視聴
- ☑オンライン会議
を前提に探しています。
強い条件
- ☑光回線
- ☑高速通信
- ☑Wi-Fi導入済
- ☑個別回線対応
⇒ “仕事できる部屋”はかなり強い
家賃を下げずに決まる条件②｜初期費用が重すぎない
例えば・・
- ☑礼金ゼロ
- ☑フリーレント
- ☑鍵交換費見直し
など。
実は家賃より“初期費用”
特に若年層は・・
★ 「月5000円高い」より
★ 「最初に10万円高い」の方がキツい
傾向が強い。
ポイントは・・
家賃を下げるより“入りやすくする”方が効果的なケースも多い
家賃を下げずに決まる条件③｜写真・募集コメントが強い
- ①最初に写真
- ②次にコメント
で比較されます。
つまり・・
⇒ 「見せ方」で反響数が変わる
決まりやすい募集の特徴
※写真※
- ・明るい
- ・広く見える
- ・生活イメージできる
悪い例・・
- 「駅徒歩10分」
良い例・・
- 「在宅勤務しやすい1LDK」
- 「スーパー徒歩2分」
- 「2人暮らしに人気」
⇒ “誰向けか”が明確な物件は強い
家賃を下げずに決まる条件④｜ターゲットが明確
⇒「共働き向け」
⇒ 「在宅勤務向け」
⇒ 「一人暮らし女性向け」
つまり・・・
⇒ “生活イメージが湧く物件”が決まりやすい。
板橋区で最近強いターゲット
家賃を下げずに決まる条件⑤｜“あと少し便利”がある
例えば・・
- ☑宅配BOX
- ☑独立洗面台
- ☑2口コンロ
- ☑浴室乾燥
- ☑室内物干し
⇒ “生活ストレス軽減設備”がかなり効く。
特に板橋区は「コスパ比較」されやすい
板橋区は・・
- ☑練馬
- ☑北区
- ☑豊島区
と比較されやすい。
つまり・・
⇒「同じ家賃なら少し便利」が強い
逆に決まりにくい募集の特徴
とりあえず値下げ→ 利益減るだけで改善しないことも
写真が暗い→ 中身以前にクリックされない
情報不足→ 比較負けする
ターゲット不明→ 印象に残らない
不動産会社目線の本音
今の市場は・・
⇒ “家賃勝負”より“募集勝負”
同じ物件でも・・
- ☑写真
- ☑条件設定
- ☑見せ方
- ☑ターゲット
で反響がかなり変わります。
実際に増えている相談
最近オーナー様から多いのが・・
- ・「家賃下げたくない」
- ・「でも決まらない」
- ・「何を変えるべき？」
この場合、実は・・
⇒ “募集条件改善”だけで決まるケースも多い
こんな物件は伸びしろあり
- ・築古だけど立地良い
- ・間取り悪くない
- ・設備そこそこ
- ・写真弱い
- ・コメント弱い
⇒ “見せ方改善”で変わる可能性大
FAQ
Q. 家賃を下げるのが一番早い？
→ 短期的には効果あり
ただし収益悪化も大きい
Q. 一番反響に効くのは？
→ 写真＋条件設計
Q. 築古でも決まる？
→ 十分可能
ターゲット設定が重要
Q. 板橋区で強い設備は？
→ ネット無料・独立洗面台・宅配BOX
まとめ
板橋区の賃貸市場では今・・
☑ “安い物件”より
☑ “選ばれる物件”
が強くなっています。
特に重要なのは・・
- ☑ネット環境
- ☑初期費用
- ☑写真
- ☑ターゲット設計
- ☑生活便利設備
つまり・・
⇒ 「家賃を下げる前に、募集条件を見直す」これが今の空室対策でかなり重要です。
