「板橋区の不動産価格はまだ上がっている？」
「2026年は家を売るタイミング？」
「もう少し待った方が高く売れる？」
板橋区でマンション・戸建て・土地を所有している方の中には、売却するタイミングに迷っている方もいるのではないでしょうか。
結論からいうと、2026年9月現在の板橋区は、地価の上昇が続いており、売却を検討するうえでは価格を確認しておきたい市場環境です。
一方で、東京都区部の中古マンション市場では、2026年8月の成約㎡単価が前年同月を下回り、成約件数も減少しています。
つまり、
「不動産価格が高いから、今すぐ全員が売るべき」という状況ではありません。
不動産の売り時には、
① 市場として売却を検討しやすいタイミング
② その人・その物件にとって売却に適したタイミング
があります。
この記事では、2026年9月時点で確認できる最新データをもとに、板橋区の不動産価格が2025年からどう変わったのか、そして家を売るタイミングをどのように判断すればよいのかを解説します。
※この記事で紹介する東京都区部の中古マンション・中古戸建て価格は、板橋区だけの平均価格ではありません。板橋区の個別物件の価格は、周辺の成約事例や物件条件を確認する必要があります。
2026年現在、板橋区の不動産は「売り時」？
まず現在の市場環境を整理してみましょう。
2026年の板橋区の地価は上昇が続いている
土地価格の方向を見るうえで参考になるのが、国土交通省の地価公示や東京都の基準地価格です。
2026年の東京都基準地価格では、東京都区部の住宅地の平均変動率は前年比＋8.7％となりました。
前年の＋8.3％から上昇幅が拡大し、23区すべてで住宅地の平均変動率がプラスとなっています。
板橋区を含む「その他18区」の住宅地も平均＋8.1％でした。
また、2026年1月1日時点の地価公示データを見ると、板橋区でも前年より価格が上昇した標準地が多く確認できます。
たとえば住宅地では、
小茂根
大山東町
南町
常盤台
加賀
板橋
などの標準地で前年を上回っています。
ただし、公示地価や基準地価格は、その土地が実際に売れる価格そのものではありません。
同じ板橋区でも、
・最寄り駅
・駅からの距離
・土地面積
・土地形状
・接道状況
・用途地域
・周辺環境
などによって価格は大きく変わります。
地価データは「板橋区全体の方向を見る材料」と考え、実際の売却価格は個別に確認しましょう。
実際の2026年はどうなったのでしょうか。
結論としては、
2026年に入って板橋区を含む東京の不動産価格が一斉に下落した、という状況にはなっていません。
東京都の2026年基準地価格では住宅地の上昇が続いています。
一方で、中古住宅の流通市場を見ると変化も出ています。
2026年8月の東京都区部中古マンションでは、成約㎡単価が前年同月をわずかに下回りました。
つまり2025年当時に想定していたような、「2025年がピーク → 2026年から全面的に価格下落」という単純な動きではなく、地価は上昇を続ける一方、中古マンションでは取引件数の減少や価格上昇の一服が見られるという状況です。
不動産市場を見るときは、「上がっている・下がっている」の二択ではなく、土地・マンション・戸建てを分けて確認することが重要です。
中古マンションはどうなっている？
東日本不動産流通機構（REINS）が公表した2026年8月のデータでは、東京都区部の中古マンションは、
成約㎡単価：132.69万円／㎡
前年同月比：▲0.3％
となりました。
成約価格は7,526万円で前年同月比▲0.2％、成約件数は1,265件で▲20.6％でした。
ここで注意したいのは、これは東京都区部全体の平均であり、板橋区のマンション価格ではないことです。
港区・千代田区など高価格帯のエリアも含まれるため、この金額を板橋区のマンション価格として使うことはできません。
ただし、
「23区の中古マンションなら何でも価格上昇が続いている」とは言い切れない市場になってきたことは確認できます。
板橋区のマンションを売却する場合は、
同じマンション
近隣マンション
似た築年数
似た面積・間取り
同じ駅徒歩圏
など、条件の近い成約事例を確認することが重要です。
＞＞関連記事：「不動産査定では何を見る？査定価格が決まるポイントを解説」
中古戸建てはマンションと違う動き
中古戸建ては、マンションとは少し違った動きをしています。
REINSによると、2026年8月の東京都区部中古戸建ての成約価格は7,815万円、前年同月比＋4.4％でした。
一方、成約件数は271件で前年同月比▲0.7％となっています。
こちらも東京都区部全体の数字であり、板橋区の平均価格ではありません。
戸建ての場合はマンション以上に、
・土地面積
・建物面積
・築年数
・接道状況
・土地形状
・建物状態
・再建築条件
などによる価格差が大きくなります。
「板橋区の戸建て価格が上がっているから自宅も○○万円」と判断するのではなく、土地と建物を個別に評価する必要があります。
土地は地価上昇が追い風。ただし場所による差が大きい
土地については、2026年も板橋区の公示地価・基準地価格に上昇傾向が確認できます。
ただし土地は、
「板橋区だから同じ価格」ではありません。
駅徒歩、道路付け、形状、面積、用途地域などによって評価は変わります。
また、大山周辺のように再開発が進む地域と、住宅地中心の地域では市場環境も異なります。
土地を売却する場合は、区全体の平均よりも近隣の土地成約事例を確認することが重要です。
金利上昇は不動産売却にどう影響する？
日本銀行は2026年7月31日時点で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を0.5％程度で推移するよう促す金融政策を維持しています。
住宅ローン金利は、金融機関・固定金利・変動金利などによって異なるため、一律ではありません。
ただし金利が上昇すると、同じ住宅価格でも買主の返済負担が増える可能性があります。
そのため売主側も、
「価格が上がっているか」だけでなく「その価格で購入できる買主がいるか」を見ることが重要です。
不動産価格と成約件数をセットで見る必要があるのは、このためです。
「市場としての売り時」と「あなたの売り時」は違う
ここが今回の記事で最も重要なポイントです。
市場価格が高ければ、売主にとって有利になる可能性があります。
しかし、
価格が高い＝全員が今すぐ売った方がいいという意味ではありません。
売却するかどうかは、市場だけでなく次の条件も確認して判断します。
市場のタイミング × 物件の状態 × 売主の事情を組み合わせて考えることが重要です。
2026年に売却を検討しやすいケース
現在の市場環境を踏まえると、次のような方は一度査定して売却を検討する価値があります。
1．数年以内に売る予定がもともとある
「いつか売る」ではなく、すでに数年以内の住み替えなどを考えている場合です。
現在の価格を確認し、今売った場合と数年後まで保有した場合を比較してみましょう。
2．住宅ローン残債より売却価格が高くなりそう
売却価格で住宅ローンを完済できる見込みがある場合、住み替え計画を立てやすくなります。
ただし売却には仲介手数料などの諸費用もかかるため、
査定価格－ローン残債だけで判断しないようにしましょう。
＞＞関連記事「住宅ローンが残っていても貸せる？売れる？ケース別に解説」
3．相続した家・空き家を所有している
使用していない不動産でも、
・固定資産税
・管理
・修繕
・草木の手入れ
・防犯
などの負担は続きます。
今後使う予定がない場合は、売却・賃貸・保有を比較するタイミングです。
＞＞関連記事「相続した空家、今すぐ売るべき理由」
4．築年数が進む前に売却を検討している
建物は築年数が進むため、
「あと数年待てば市場価格が上がるかもしれない」という期待だけで待つと、建物側の評価が変化する可能性があります。
特にマンションでは築年数だけでなく、管理状態や修繕計画も重要です。
＞＞関連記事「築20年以上のマンションは売れる？板橋区の売却事例から解説」
5．売るか貸すか迷っている
板橋区では物件によっては賃貸という選択肢もあります。
この場合、
売却査定＋家賃査定の両方を取ると比較しやすくなります。
売却価格だけを見て決める必要はありません。
＞＞関連記事「家を貸す？売る？迷ったときの判断基準」
急いで売らなくてもよいケース
反対に、市場価格が高いという理由だけで急いで売る必要がないケースもあります。
たとえば、
・現在の住まいに満足している
・売却後の住居が決まっていない
・将来また住む可能性がある
・賃貸運用が適している
・売却してもローン残債を十分に返済できない
・相続・税務について整理できていない
といった場合です。
「価格が下がる前に売らなければ」と焦るのではなく、まず現在の価値と選択肢を整理しましょう。
家を売るタイミングを決める5つの判断ポイント
1．現在いくらで売れそうか
まず査定価格を確認します。
重要なのは「一番高い査定額」ではなく、なぜその価格なのかです。
周辺の成約事例や物件条件を確認しましょう。
2．住宅ローンはいくら残っているか
ローン残債がある場合は、
想定売却価格－売却費用－住宅ローン残債を確認します。
これによって住み替えに使える資金も変わります。
3．今後その家を使う予定があるか
転勤などで一時的に家を離れるだけなら、売却せず貸す選択肢もあります。
＞＞関連記事「転勤になったら家は貸す？売る？それぞれのメリット・デメリットを解説【2026年版】」
4．維持費・管理負担はいくらか
保有を続ければ、
・固定資産税
・管理費
・修繕積立金
・修繕費
・火災保険
・空き家管理
などがかかります。
「売った場合」だけでなく「持ち続けた場合」も比較しましょう。
5．いつまでに売りたいか
「できるだけ高く売りたい」のか、
「○月までに売りたい」のかでも販売方法は変わります。
期限に余裕がある場合と、相続・転勤・住み替えなどで期限が決まっている場合では、売出価格の考え方も異なります。
売却すると決める前に「今の価格」を確認しよう
「査定を頼んだら売らなければならないのでは？」と思う方もいますが、査定は売却を決定するための契約ではありません。
まず、
現在の査定価格＋ 周辺の成約事例＋ 住宅ローン残債＋ 貸した場合の家賃を確認します。
そのうえで、
売る
待つ
貸す
住み続ける
を比較すればよいのです。
不動産会社の査定では、立地・駅距離・面積・築年数・建物状態・マンションの階数や方角・土地の接道状況などを確認し、周辺の成約事例と比較して価格を考えます。
＞＞関連記事「不動産査定では何を見る？査定価格が決まるポイントを解説」
板橋区で家を売るなら地域ごとの成約事例を見る
板橋区といっても、
・大山
・板橋
・成増
・ときわ台
・志村坂上
・西台
・高島平
など、駅・沿線によって住宅の特徴や価格帯は異なります。
都営三田線、東武東上線、JR埼京線、東京メトロ有楽町線・副都心線など複数の沿線があり、
「板橋区平均」だけでは個別物件の売却価格を判断できません。
マンションなら同じマンション内の成約事例、戸建て・土地なら近隣の類似条件の取引まで確認することが重要です。
株式会社くみん不動産では、板橋区を中心に40年以上、売買・賃貸・管理を取り扱っています。
「今すぐ売る」と決めていなくても、今ならいくらになりそうかを確認するところから検討できます。
よくある質問（FAQ）
Q．2026年は家を売るのに良いタイミングですか？
2026年は板橋区の地価が上昇基調にあり、売却価格を確認する価値がある市場環境です。一方、東京都区部の中古マンションでは2026年8月に成約㎡単価が前年を下回り、成約件数も減少しました。一律に「今が売り時」と判断せず、個別物件の査定価格と成約事例を確認しましょう。
Q．板橋区の不動産価格は今後上がりますか？下がりますか？
将来の不動産価格を正確に予測することはできません。金利、景気、住宅供給、人口、建築費、地域の再開発などさまざまな要因で変化します。「値上がりを待つ」だけでなく、現在の査定価格と自分の売却予定を合わせて判断することが重要です。
Q．マンションは築何年までに売る方がいいですか？
「築○年までなら必ず高く売れる」という基準はありません。築年数に加えて、駅距離、管理状態、修繕計画、階数、方角、室内状態などで価格は変わります。築年数だけで売却時期を決めないようにしましょう。
Q．住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却できるケースは多くあります。基本的には引渡しまでに住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため、ローン残高と想定売却価格、売却費用を確認することが重要です。
Q．住みながらでも売却できますか？
可能です。住みながら販売活動を行い、購入希望者の内覧に対応する方法があります。引っ越しを先にする必要がないメリットがありますが、内覧の日程調整や室内の整理などが必要になります。
関連記事：「住みながら不動産売却できる？よくある質問と注意点まとめ」
Q．査定を依頼したら必ず売らなければいけませんか？
いいえ。査定は現在の価格を確認するためのものです。査定結果を見て、「売る」「待つ」「貸す」「住み続ける」を検討できます。
Q．売るか貸すか迷っている場合はどうすればいい？
売却査定と家賃査定の両方を確認すると比較しやすくなります。売却価格だけでなく、想定家賃、管理費、修繕費、住宅ローン、将来その家へ戻る可能性などを考えて判断しましょう。
まとめ｜2026年は「今すぐ売る」より「今の価格を確認する」タイミング
2026年9月現在、板橋区を含む東京の地価は上昇を続けています。
一方で、東京都区部の中古マンション市場では、成約価格の上昇が一服し、成約件数の減少も確認されています。
つまり、
「2025年がピークだった」とも、「2026年もこのまま上がり続ける」とも断定できません。
だからこそ大切なのは、相場予測だけで売却時期を決めないことです。
確認したいのは、
現在の査定価格
周辺の成約事例
築年数・物件状態
住宅ローン残債
住み替え予定
保有コスト
貸した場合の家賃
いつまでに売りたいか
です。
市場としての売り時と、自分にとっての売り時は違います。
板橋区で売却を迷っている場合は、まず現在の価格を確認し、
売る・待つ・貸す を比較するところから始めてみましょう。
